La LEC dedica el capítulo IV de Título IV del Libro III al “Procedimiento de Apremio”: mecanismo legal por medio del cual se pretende obtener dinero para pagar al acreedor; es decir, la forma prevista en la ley para convertir bienes en dinero.
La LEC abre 3 posibilidades de enajenación forzosa:
- El Convenio al que pueden llegar las partes, con intervención de los interesados y que, si cumple determinados requisitos será aprobado judicialmente.
- Por medio de subasta realizada por entidad o persona especializada.
- Por Subasta Judicial.
LA SUBASTA JUDICIAL
PUBLICIDAD DE LA SUBASTA
Las subastas se publican por medio de edictos. El Edicto no es más que la forma de hacer pública cualquier información de los Juzgados y Tribunales. El art. 668 LEC exige que el Edicto contenga:
- La identificación del bien
- Su valoración.
- Que la certificación registral esté de manifiesto en Secretaría.
- Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación.
- Que las cargas anteriores continuarán como subsistentes.v
- Fecha, hora y lugar de celebración de la subasta.
ESTADO ECONÓMICO DEL BIEN
1.- CERTIFICACIÓN DE CARGAS
La certificación de cargas es el documento que realiza el Registrador de la Propiedad en el que se señala:
- Quién es el dueño de la finca según el registro.
- Las hipotecas que pesan sobre la misma y la fecha de su constitución.
Si tienen algún embargo o anotación preventiva de demanda con la misma especificación de su fecha de inscripción.
2.- FIJACIÓN DEL TIPO. VALORACIÓN DEL BIEN SUBASTADO
El TIPO es la cantidad por la que el bien parte o sale en la subasta y que figura en el Edicto (no es más que un precio de salida, ya que las pujas son libres). La única virtualidad que tiene ese precio de salida es que según la mejor postura cubra unos determinados límites porcentuales del mismo, habrá unas determinadas condiciones para la aprobación del remate.
3.- ESTADO FÍSICO DEL BIEN
Nuestro bufete hace una labor exhaustiva de investigación para saber el grado de conservación del bien y la posible existencia de arrendatarios u ocupantes de hecho, ya que puede ocurrir que en el procedimiento no haya surgido el conocimiento de terceros ocupantes.
En el caso de que hubiera terceros ocupantes sin título suficiente, nuestro bufete arbitraría un incidente dentro del propio procedimiento para solicitar al mismo juzgado que conoció la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.
LA SUBASTA
1. EL DEPÓSITO PREVIO
Es la cantidad que deberán depositarlos licitadores que pretendan tomar parte en la subasta, la cual se concreta en el 30% para bienes inmuebles del tipo de la subasta.
2. EL ACTO DE LA SUBASTA
El Agente Judicial, a la hora anunciada, dará lectura del número de procedimiento, de quienes son partes del mismo, la identificación del bien a subastar y la cantidad que servirá de Tipo, preguntando a continuación si hay postores.
Si no hubiera postores, la LEC no permite al ejecutante concurrir sólo a la subasta, pero podrá pedir la adjudicación de los bienes inmuebles por el 50% o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si ha postores, en ese momento se entrega el resguardo de depósito o aval bancario y nuestro poder que acredita nuestra representación. A continuación pasamos a la Sala del Juzgado. La Subasta será presidida por el Secretario Judicial y comenzará con la lectura de la relación de bienes, con identificación de los postores, quienes declararán que conocen las condiciones de la subasta y se comprobará que han efectuado el depósito previo.
La Subasta es al alza y pública. Al alza porque sólo se admiten pujas que superen la anterior, y pública porque el secretario debe indicar en voz alta las posturas y las mejoras que se vayan haciendo, de modo que los licitadores sepan toda puja que se haga y que se admita.
APROBACIÓN DEL REMATE
1. APROBACIÓN DEL REMATE
Antes de la aprobación del remate, todavía podrá el deudor liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
Una vez celebrada la subasta y consignada en el acta su resultado, la aprobación del remate compete al Juez. Se aprueba el remate en orden preferente y excluyente:
- Si se supera el 70% pagando sin aplazamiento.
- Si se supera el 70% pero ofreciendo pagar a plazos y el ejecutante no mejora la postura.
- Si se supera el 50% y no mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante.
- Si se supera lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran ejecutante ni ejecutado.
- Si las circunstancias del caso lo aconsejan, a pesar de no superar el tercer ni el cuarto límite.
2. MEJORA DE POSTURA
El hecho de ser el mejor postor no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que otro ofrezca una postura mayor o en mejores condiciones después de celebrada la subasta y que a favor de éste se apruebe el remate.
3. CESIÓN DE REMATE
El art. 647.3 LEC establece que sólo el ejecutante puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en “calidad de ceder”:
Sin embargo, pese a esa limitación legal de permitir únicamente al ejecutante la aprobación del remate en calidad de ceder, se puede conseguir un efecto similar a la cesión del remate mediante el juego de los arts. 647.3 y 653.3 LEC.
PAGO DEL PRECIO, INSCRIPCIÓN DE LA ADQUISICIÓN, IMPUESTOS Y GASTOS
1. PAGO DEL PRECIO
En el mismo auto que se aprueba el remate, el Juez ordenará al rematante consignar el importe de la postura (menos el depósito) en el plazo de 20 días, Consignación que deberá hacerse en la Cuenta de Consignaciones del Juzgado, salvo que se hubiera aprobado el remate con la posibilidad de pagar a plazos, en cuyo caso, se establecerán en el auto dichos plazos y se deberán aportar los títulos en los que conste la garantía hipotecaria o bancaria de pago de los mismos en los plazos establecidos para el pago del resto del precio.
Una vez pagado el precio, el Juez dictará dos Autos. Uno en el que declara que el nuevo propietario de la finca es el adjudicatario y que ha pagado el precio y otro en que cancela todas las cargas posteriores así como la que dio lugar a la ejecución, ordenando al Registrador de la Propiedad la inscripción de dicha cancelación (mandamiento de cancelación de cargas).
2. QUIEBRA DE LA SUBASTA
Ocurrirá cuando el rematante no consigne el resto del precio en el plazo concedido al efecto. En ese caso, perderá el depósito y puede ocurrir:
- Que uno o más postores hayan reservado la postura.
- Que el rematante hubiera hecho el depósito con cantidad recibida de tercero, el cual podrá solicitar la aprobación del remate a su favor.
- Que con los depósitos perdidos por uno o más postores pueda satisfacerse al ejecutante, en cuyo caso no continuará la ejecución.
- Que no siendo posible lo anterior, deba convocarse nueva subasta, caso en que los depósitos perdidos se destinarán primero a satisfacer los gastos de esa nueva subasta y el sobrante, si lo hubiera, a pagar el crédito del ejecutante.
3. INSCRIPCIÓN DE LA ADQUISICIÓN
Una vez aprobado el remate y pagado el resto del precio se hace preciso inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad correspondiente. Para proceder a dicha inscripción, el Registro nos exigirá el Auto mandando cancelar las cargas por duplicado, el auto de adjudicación y, si en este último no consta que la finca esté libre de arrendatarios, un escrito manifestando que la finca no se encuentra arrendada, además del resguardo acreditativo de haber liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
4. IMPUESTOS Y GASTOS
Para la inscripción en el Registro, se nos va a exigir resguardo acreditativo de haber liquidado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales 7%- (ITP). Al tratarse de vivienda usada no hay que liquidar el IVA. Sólo habría que liquidar el IVA si se tratara de una vivienda nueva por ser el deudor el constructor.
Al tratarse de una vivienda usada no lleva aparejado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), ya que no se puede tributar simultáneamente por ITP y AJD.
ENTREGA DEL BIEN: POSESIÓN Y LANZAMIENTO
Para saber si el inmueble está o no ocupado, habrá que acudir a la diligencia con el testimonio del auto de adjudicación. Cuando el inmueble no está ocupado, la posesión debe solicitarse al juzgado por escrito y firmada por abogado.
La posesión no es más que un acto formal que se practica en la fecha a la hora señalada por el Juzgado, en el que una Comisión Judicial da la disposición del inmueble al adquirente, consignándolo en un acta levantada al efecto. En dicha acta, es importante consignar los posibles daños causados al inmueble con mala fe por sus anteriores ocupantes a efectos de poder ejercitar acciones legales contra los mismos.
Cuando el inmueble esté ocupado, caben dos posibilidades:
- Que el tribunal haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él, de acuerdo con lo establecido en el art. 661.2 LEC, en cuyo caso se procederá inmediatamente al lanzamiento.
Esto permite un “incidente dentro del propio procedimiento de ejecución” para determinar el derecho de los ocupantes (sin perjuicio de que dichos ocupantes puedan acudir después a otro procedimiento ordinario). Y, también, permite la posesión y lanzamiento inmediato.
El lanzamiento no es más que el desalojo físico y efectivo de los ocupantes del inmueble y de los muebles y enseres que pudiera haber en el mismo.
- Que el tribunal no haya resuelto sobre los ocupantes que efectivamente haya en el inmueble.
En este caso, la diligencia de posesión se llevará a efecto, indicando al ocupante quien es el nuevo propietario, lo cual es importante, por ejemplo, a efectos de que si es un arrendatario a partir de ese momento nos pague a nosotros la renta.
|
 |
|
